El mercado de segunda mano: sube, pero se vuelve selectivo
Los precios de la vivienda usada en España siguen marcando récords. Según el Índice de Fotocasa, el metro cuadrado cerró junio de 2026 en 3.133 euros, un 17,2% más que el año anterior y el nivel más alto registrado en dos décadas. Por su parte, pisos.com calculaba en julio una media de 2.462 euros por metro cuadrado, con un repunte mensual del 0,33%. Son cifras que reflejan un mercado tenso, pero también un cambio de comportamiento: el comprador ya no se lanza a la primera oferta que ve.
Hay que leer estos datos con matices. El mercado se mueve a dos velocidades. Mientras Madrid crece a un ritmo más contenido, alrededor de un 6,6% interanual, otras zonas siguen subiendo a dos dígitos, en algunos casos por encima del 20%. El resultado es un escenario paradójico: los precios suben, pero el número de operaciones cae. Las compraventas del segundo trimestre de 2026 bajaron un 5,7% respecto al anterior, hasta 167.934 operaciones, y las hipotecas constituidas también descendieron un 3,3%. En otras palabras, la demanda se ha vuelto selectiva y la negociación, más intensa.
Quien busca comprar una vivienda de segunda mano en España se encuentra con tres dolores de cabeza habituales. Primero, el precio de los grandes mercados expulsa a mucha gente: Madrid capital ronda los 5.534 euros por metro cuadrado y Barcelona los 5.045. Segundo, la negociación ya no es cosa de regatear un par de miles: el vendedor debe justificar el precio y el comprador pide más información antes de comprometerse. Tercero, el gasto real no es solo el precio que figura en el anuncio; impuestos, notaría y tasación añaden un porcentaje importante al desembolso final.
Los impuestos: el gran desconocido de la reventa
En una vivienda usada no se paga IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo que decide cada comunidad autónoma y que supone la partida más grande de la operación. Es también la que más varía según el lugar. En Madrid el tipo general es del 6%, en Andalucía del 7%, en Cataluña y la Comunidad Valenciana alcanza el 10%, y el País Vasco se queda en un 4%. La mayoría de comunidades aplica tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad, que pueden bajar del 5%. La diferencia entre regiones puede ser de miles de euros para una misma vivienda.
Además del ITP, hay que contar con la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría y la tasación. En conjunto, los gastos asociados a comprar una vivienda de reventa en España se mueven entre el 10% y el 13% sobre el precio de compraventa. Conviene recordar que, desde la Ley 5/2019, los gastos de formalización de la hipoteca (notaría, registro y gestoría del préstamo) los asume el banco; la tasación, en cambio, la paga el comprador. El ITP se liquida en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, y un retraso puede acarrear recargos.
Para orientarte, esta tabla compara varias zonas con datos del mercado actual:
| Zona (capital como ejemplo) | Precio medio (€/m²) | ITP general | Ideal para | Ventajas | Puntos a vigilar |
|---|
| Madrid | ~5.534 | 6% | perfiles urbanos y teletrabajo | gran liquidez y oferta amplia | precio alto y mucha competencia |
| Barcelona | ~5.045 | 10% | vida cultural y negocios | mercado muy consolidado | ITP elevado y poco margen |
| San Sebastián | ~6.420 | 4% | quien busca estabilidad | ITP reducido y calidad de vida | metro cuadrado entre los más caros |
| Málaga | ~3.524 | 7% | primera vivienda y costa | mejor precio y clima | demanda turística que presiona |
| Palma | ~4.291 | 10% | segunda residencia | rentabilidad vacacional | ITP alto y oferta escasa |
| Zamora | ~1.271 | variable | jóvenes y teletrabajo | precios bajos y bonificaciones | reventa menos fluida |
Soluciones para comprar con cabeza
La clave está en convertir la presión del mercado en una ventaja. Marta, de 34 años, buscaba su primera vivienda en Málaga y empezó mirando obra nueva, pero el diferencial de precio la echó para atrás. Al final optó por un piso de segunda mano y aplicó el tipo reducido de ITP para menores de 35 en su comunidad. Reservó un 12% del presupuesto para impuestos e imprevistos y, cuando encontró la casa adecuada, ya tenía la preaprobación de su hipoteca firmada. Esa preparación le permitió cerrar en semanas, sin que la pujaran por encima de su límite.
Otra historia habitual es la de Andrés, de 58 años, que vendió su piso grande en Madrid para mudarse a uno más pequeño en la periferia. El mercado a dos velocidades jugó a su favor: vendió caro en una zona con demanda fuerte y compró en un municipio con precios más contenidos. El margen que le quedó lo destinó a reformar la cocina y a mejorar el aislamiento, dos factores que además revalorizan la vivienda.
En ambos casos funcionó la misma receta: negociar con datos. "El comprador va a exigir más y el vendedor tendrá que justificar mejor el precio", resumía recientemente el director de estudios de un portal inmobiliario. Antes de hacer una oferta, conviene llevar comparables reales de la zona y revisar la nota simple para detectar cargas, deudas de comunidad o IBI pendiente. También es recomendable pedir el certificado de eficiencia energética y comprobar si el edificio tiene el informe de inspección técnica (ITE) al día; en comunidades como Cataluña la cédula de segunda ocupación es imprescindible para trámites como dar de alta los suministros.
Guía de acción antes de firmar
- Calcula tu presupuesto real. Suma al precio un margen del 10-13% para impuestos y gastos, y deja además un colchón para reformas.
- Consigue la preaprobación de la hipoteca. Te sitúa como comprador serio y te protege de comprometerte más de la cuenta.
- Pide la nota simple en el Registro de la Propiedad para ver cargas, hipotecas pendientes o embargos.
- Revisa los documentos del edificio: ITE, certificado energético, actas de comunidad y posibles derramas aprobadas.
- Contrata una inspección pericial si la vivienda tiene más de veinte años; un perito colegiado detecta humedades, instalaciones obsoletas o problemas estructurales que a simple vista pasan desapercibidos.
- Firma un contrato de arras claro, que especifique qué ocurre si el banco te deniega la financiación, y confirma los plazos con tu asesor fiscal.
- Escritura, registro y liquidación del ITP en el modelo correspondiente, dentro de los 30 días hábiles.
Si eres comprador extranjero, necesitarás tu número de identidad de extranjero (NIE) para formalizar la operación, y es aconsejable que un abogado local revise el contrato de arras antes de firmarlo. Los colegios de notarios y registradores publican aranceles y guías actualizadas por comunidad, y los portales inmobiliarios ofrecen calculadoras de ITP por provincia que te dan una estimación rápida del impuesto.
Antes de enamorarte de una casa, compárala con al menos tres opciones de la misma zona y en un rango de precios parecido. Ese simple ejercicio te dice si el precio es razonable o si estás pagando de más por una urgencia. Una vivienda de reventa bien elegida, revisada y negociada suele rendir más que la mayoría de inversiones, y en un mercado tan activo como el español, el que va preparado llega antes y paga mejor. Tómate el tiempo que necesites; la casa correcta no se encuentra, se reconoce.
研究の知恵